米国には“1031 Exchange
（テン・サーティーワン・エクスチェンジ）”という制度があります。
これはアメリカの不動産投資でよく使われる税金の繰延べ制度になっています。

正式にはInternal Revenue Code Section 1031 に基づく仕組みで、不動産を売却して別の不動産に買い替えるときにキャピタルゲイン税を先送りできる制度です。
※米国で課税繰延べですが、日本では、国内法に沿った方法で売却益には課税されます。

✥ News Letterでは ✥
Ⅰ. 1031 Exchange制度のざっくりとした仕組み
Ⅱ. 投資家がよく使う理由として
Ⅲ.適用するための要件
Ⅳ．日本人が1031 exchange利用するメリット
Ⅴ．日本人投資家がよく使う≪DST型1031≫とは
についてご紹介いたします！

Ⅰ. 1031 Exchange制度のざっくりとした仕組み
① 投資用不動産を売る
↓
②　45日以内に次の購入物件を指定
↓
③ 180日以内に購入完了
その他Ⅲの要件を満たせば売却益に対する税金が繰延られて税金を支払わなくてよいという制度です。

≪具体例≫
＊取得時・・・$500,000 で10年前に買った投資用アパート
＊売却時・・・$1,000,000 で今年売却
通常であれば　利益$500,000にキャピタルゲイン税が課税

ここで≪1031 Exchange制度≫ を利用すると、
★ $1,000,000 をそのまま次の不動産に再投資でき税金は将来売るまで繰延べられます。

Ⅱ．投資家がよく使う理由として
①　税金を払わずに資産を大きくし続けられる
②　複数物件 → 大型物件へ集約できる
③　不動産ポートフォリオの組み替えられる
このように≪1031 Exchange制度≫は,アメリカでは富裕層の不動産投資の定番戦略になっています。

≪投資家の考え方≫
米国では、日本にないStep-up in basisという制度があるので、これが使えます。
どのようなことかと言うと1031を繰り返すたびに、米国では不動産簿価は Step-up in basis（取得時簿価は引継がない）になるので、これまでの利益に対する税金が事実上リセットされる。
つまり、“税金はほぼ払わずに不動産資産を拡大できる”と言われているのです。

≪日本人でも使えるの？≫
はい、日本人でも次のようなケースならほぼ使えます。
＊米国に投資不動産を持っている
＊米国で 税申告（Form 1040NRなど）をしている
＊米国でキャピタルゲイン課税対象
つまり、国籍は関係なく、米国税の納税者かどうかが重要！

Ⅲ. 適用するための要件
主なルールは下記です
① 投資用または事業用不動産（自宅は原則不可）
② Like-kind（同種資産）であること
例：アパート→ 商業ビル
例：土地→ 賃貸住宅
③ 米国内の不動産のみ
米国不動産→ 米国不動産のみ可能です。
④ 米国納税者である
1031 exchange は 米国税法の制度なので、対象になるのは米国で税申告している人です。
根拠は、Internal Revenue Code Section 1031に依拠しています。
⑤ 売却資金はQualified Intermediary（仲介業者）＝QIが管理
★自分の口座に一度でも入れるとアウト・・課税されます

⇒この要件が重要です！
・ 米国のQI会社を使う必要あり
・ 信頼性（倒産リスク）チェック重要
・ 数百万〜数千万ドル預けることもある
・ 売却資金に1031 exchangeの適用を受けるためには、
本人を通さずQIが資金を管理し次の物件購入に使います。

★一瞬でも自分でお金を受け取ると1031が無効になってしまうので要注意！

Ⅳ．日本人が1031 exchange利用するメリット
外国人投資家ルールには≪FIRPTA≫といって、日本人でも米国不動産を売ると通常
Foreign Investment in Real Property Tax Actによって売却価格の15%が源泉徴収されます。
ただし1031 exchange を正しく行えばこの源泉徴収を回避または減額できるケースがあります。

≪LLC.で利用≫
日本人投資家はよく次の形を使います。
・米国 LLC を作る
・LLCが不動産所有
・売却
・1031 exchange
・次の物件購入
この方が税務処理が簡単になるんですね。

see：The Guide to Delaware Statutory Trusts/Janover Connect

Ⅴ．日本人投資家がよく使う≪DST型1031≫とは
次にDST型1031を利用した場合です。
この仕組みは、Delaware Statutory Trust（DST）という不動産投資ビークルを使って、Internal Revenue Code Section 1031 の交換を行う方法を言います。
簡単に言うと、自分で不動産を買う代わりに、大型不動産の「持分」を買う
それでも 1031 exchange として認められるという仕組みなのです。

≪具体例≫
1回目：アパートAを購入⇒A売却
（通常の1031適用）
↓
2回目：DST型アパートBを購入⇒B売却
↓
3回目：DST（巨大物件ファンド）に投資
↓
そのDSTが不動産を保有
投資家は 不動産の持分（fractional ownership） を持つ形になります。

≪DSTの特徴≫
① 少額で大型不動産に投資可能
たとえば＄100ｋ～＄１Ｍくらいから投資可能です。
（物件） 　（価格）
*Amazon物流・・　 ＄ 200M
*Class A apartment　＄ 150Ｍ
*医療施設・・・　　＄ 80Ｍ

② 管理不要（完全パッシブ）
DSTでは、テナント管理、修繕、賃貸、融資など、すべてをスポンサー会社が管理します。
投資家は配当を受け取るだけです。

③ 1031 exchangeが使える
通常のREITは1031 exchange対象外ですがDSTはU.S. Internal Revenue Service の ruling により1031 exchange適格になります。

≪よくあるDST物件≫
代表例
*Amazon物流センター
*Walmart配送センター
*医療オフィス
*高級アパート
*セルフストレージ
*データセンター
このように機関投資家レベルの物件が多いのが実態です。

④ 1031 exchangeの期限問題を解決できる
1031は45日で物件指定で180日で購入これが難しいが、DSTならすぐ投資できる。

⑤ 退職投資家に人気
多くの投資家はアパート経営のところを、売却してDSTにすることで完全パッシブ収入が可能になる。

⑥ 分散投資もできる
（例）
$2M 売却益を、DST A 500k・DST B 500k・DST C 500k・DST D 500kというように分散できる。

⑦ 日本人投資家との相性
実は海外投資家はDSTをよく使っています。
理由は、米国管理不要で、1031 changeが利用可能の上、大型物件投資ができるからなのです。
※ただし日本税務は1031は認られませんので税務設計が必要です。

⑧ デメリット
*流動性がありません。
*DSTは途中売却ほぼ不可能
*コントロールできません。
⇒投資家は売却時期、借入、改修決められない
*スポンサー費用が5–10%程度があることも。

＝　Note　＝
アメリカ富裕層はこのように不動産で資産形成スキームを組んでいるのですね。
≪　1031＋DST＋1031＋DST≫
↓
こうすると相続時は（step-up basis）となり、売却時は「税金ほぼゼロの不動産資産形成ループ」が作られるスキームなのです。
―――――
実は富裕層はさらに最終形があります。
≪721 Exchange（UPREIT）≫＝Umbrella Partnership REIT＝という制度があります。
これは「不動産を売らずに、REITの“株みたいな持分”に交換する仕組み」で、たとえば次のようなスキームです。
★　≪1031 change≫では、アパート → 商業ビル → 物流施設
★　≪721 change≫では、アパート→ REIT（数百物件に分散）
つまり、不動産→ 金融資産（流動化）不動産を売らずにREITに出資
↓
『 REITユニットを受け取る 』
⇒これも現金を受け取らないから課税されないという仕組みなんですね。

こうして不動産資産を管理し増やしているのです。
日本人も上記Ⅲの要件を満たすことで適用が可能になります。
※ ご注意
①IRS（米国税務当局）はInternal Revenue Serviceが監視しているため
＊ 形式だけの取引
＊ 短期転売
＊ 個人利用
などは否認されることがあります。
②日本側での課税方法は別になります。

writer: Kiyomi Kindaichi / 金田一喜代美

写真出所：セブン-イレブン×チョコレートバンク
「赤いベリーのワッフルコーン」「青いベリーのマカロンアイス」

＝Editor's Note＝　『Soft Ice Cream ＆ AI』 　

2026年3月25日　「ソフトクリームとAI」

「 できること と できないこと」
can and cannot be done

業務が終わり一息付けるのはだいたい夜ですが、ソフトクリーム大好きな筆者は、コンビニなどに散歩がてら買いにでかけます。
なんといってもミニストップ、ドトールが定番ですね！ファミマはちょっと甘すぎかな。。セブンイレブンも季節でソフトクリームを入れ替えるのでGOOD!　特にバレンタインデー限定のラズベリーチョコミックスは最高においしい！
他にも道の駅のご当地ソフト、たとえば”あずき”とかもすばらしい！

しかし・・最近驚くことがありました。
ミニストップに激変！内幸町店のチョコミックスは410円、八王子店舗のバナナソフトが400円～530円・・おもわず観光地かと思いました…（汗）
ソフトクリームも簡単に手が出せなくなってきた。。

と心が凍りつつ、アイスクリームを食べると冷たさでキーンと一瞬頭痛に見舞われる。
どうやらこの頭痛の理由は、頭部への血流の変化に関係しているそうで、冷たさに襲われると、それが引き金になって、頭蓋領域の血管が反射的に拡張し、血流を増やして温度を安定させるようと体が反応すつことにあるらしい・・。
（see: Forbes Japan3/17記事）

この世界の人々の身体の機微の調整は、五感が備わってないAIにはわからないだろうな…。
そして戦争がいつ終わるのか、どうやって終わらせられるのかも回答はできないんだろうか。
万能なAIでも　“できることと、できないことがある”のかなぁ。
と、夜風の中、筆者はソフトクリームで心身ともに凍りつきながらそんなことを考えていました。

みなさまは業務のあとは甘系ですか辛系ですか？酒系？
どんなもの召し上がってますでしょう。。