★個人または法人が海外に不動産を購入・保有・売却する場合、課税関係は 「どの国の居住者か」 と 「不動産が所在する国」 の2軸で考える必要がありますね。
今回から3回にわけていろんな角度からお伝えいたします！

NO.１では、 購入・保有・売却の時の、所得税と相続税と法人税について

■1■ 購入したとき
≪ 日本居住者（個人・法人）≫
＊　購入時には日本での課税は通常あません。
＊　ただし海外送金規制・マネーロンダリング規制のチェックや、国外財産調書提出（年末時点で5,000万円超）義務が発生する可能性があります。
＊　法人の場合は、貸付資金や投資額の会計処理が必要にになります

≪ 現地国 ≫
＊　登録免許税や不動産取得税に相当するものや登記手数料などが発生する可能性があります。

■2■ 保有しているとき
≪ 日本 ≫
＊　個人：海外不動産から得た賃料収入は、全世界所得課税の対象になります。
→ 所得税の確定申告にて申告必要（損益通算可）。
＊　法人：海外不動産から得た賃料は法人税の益金算入対象になります。
＊　固定資産として計上し減価償却が可能（建物部分のみ）です。
＊　個人が5,000万円超の国外財産を保有する場合は「国外財産調書」提出義務があります。

≪ 現地国 ≫
＊　固定資産税、不動産税が課される場合あります。
＊　賃料収入について現地で源泉徴収課税される場合も多いです。

≪ 二重課税調整 ≫
＊　日本で申告する際、現地で払った税金は「外国税額控除」で調整可能です。

■３■ 売却したとき
≪ 日本 ≫
＊　日本居住者：売却益は分離譲渡所得として課税になります。
＊　個人なら不動産所得ではなく譲渡所得になります。
＊　法人の場合は、売却益は法人税の対象になります。

≪ 現地国 ≫
＊　通常、源泉徴収または譲渡益課税あります。
例：米国では源泉徴収、日本人が米国不動産を売却すると10～30%程度の源泉徴収される。

≪二重課税調整　≫
＊　日本で申告時、現地課税分は外国税額控除の対象になります。

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■4■ 相続・贈与があったとき
＊　不動産の所在地国でも課税されます。
＊　日本居住者の相続人・受贈者がいれば、日本の相続税・贈与税の課税対象にもなります
（二重課税あり得る）。
＊　その場合、租税条約や外国税額控除で調整あります。

■5■ 注意するところ
＊　国外財産調書制度（5,000万円超）や国外送金等調書制度の対象になります。
＊　租税条約により、賃料・譲渡益の課税権は「不動産所在地国」に帰属するのが基本
（OECDモデル条約6条・13条）です。
＊　日本での申告・外国税額控除を忘れると二重課税になります。
＊　法人利用の場合、PE（恒久的施設）認定やタックスヘイブン対策税制の適用可能性も確認が必要です。

writer： Kiyomi Kindaichi/金田一喜代美

　＝「個人」と「法人」を比較表　＝

海外不動産の 購入・保有・売却 に関する課税関係を、個人 と 法人 で対比表で整理しました

　＝ Note ＝

所有の観点からでは、個人の「総合課税」なので累進税率が適用され、所得水準によっては最大55％まで税率が上がります。法人は「法人税＋地方税」合わせて実効税率約30％前後。
相続の観点では、個人保有は相続税が直接かかるが、法人保有は株式評価に転化されるため相続税はかかりませんが行き過ぎると租税回避リスクが生じます。

★NO．２では「海外不動産を法人で持つ」節税スキームと、そのリスクを整理します

＝Editor's Note＝　『lMid-Autumn Moon』

2025年10月6日（月）は、「中秋の名月＝十五夜」

一年で最も月が美しいとされる月だそうです。
今年は特に「一粒万倍日」と「天赦日」が重なる希少なタイミングで、翌年の金運を大きく育てる“超重要吉日”とされているそうです！
お天気になるといいですね^^